郑有坤:九方的品牌战略就是贴近市场
 来源:ICSC               时间:2016年10月25日              作者:国际购物中心协会
导语:专访到九方资产管理有限公司决策会成员兼品牌推广负责人郑有坤先生。......

    自2011年至今"九方购物中心"作为中航城的核心产品,目前已有六家相继开业,分别位于赣州、成都、深圳龙华、九江、昆山、深圳华强北,总营业面积超过68万平米,初具规模。此次有幸采访到九方资产管理有限公司决策会成员兼品牌推广负责人郑有坤先生一同了解九方未来的发展计划及其对中国商业地产行业发展的一些观点及看法。

九方资产管理有限公司决策会成员兼品牌推广负责人郑有坤先生

九方作为中航旗下的购物中心品牌,想请您描述以下目前各地项目的运营情况和拓展模式?  

    郑有坤:九方作为中航集团旗下的购物中心品牌,从2011年第一个项目赣州九方开业至今总共开业运营6个项目,另有3个项目在筹建中。这个规模不算大,但我们不会因为这一点就盲目复制,急功近利。九方的央企背景和企业文化决定了,我们任何一个决策的利害关系,企业每走一步所体现的态度责任。

    总体来讲,九方的品牌和项目发展还处于初级阶段,我们在与市场的磨合中总结经验,寻求更大的突破。所以对于拓展或是扩张,我们持更谨慎的态度。我们不会做复制,我们目前的6座购物中心就体现出了极大的差异性,即使是同城,例如深圳的华强北九方和龙华九方,从建筑设计、招商规划、运营管理都体现出针对特定区域的差异化定位和特色。这会是我们未来的大方向,尊重市场,研磨品质,打造每个项目独特的竞争优势。

近年来,业内开始探讨商业地产过剩的问题,您怎么看待这个问题?九方对于这个问题有什么应对策略?

    郑有坤:中国商业地产的起步很晚,但是我们很快,我们聪明、勤劳和善于学习,用10年走别人50年甚至更久的路,但是太快所带来的弊端就是阶段性过剩,说它是阶段性,就是这种过剩并不是绝对的。

    从人均购物中心面积等几个数据来看,中国其实远远低于美国等发达国家,但是之所以让市场感受是“过剩”,我认为主要有这几个原因:第一有效的供给不足。作为消费者通常的感受是,很多购物中心走进去买不到东西,没什么可逛,也就不会再去。消费需求是存在的,但是没有对应需求的供给。第二同质化严重。这也是我们国家的一大特色,一旦发现某种模式有钱赚,大家都会一拥而上,结果必然导致过剩。第三区域分布失衡。一线城市购物中心多样化不足而二三线城市量化不足,消费需求得不到有效释放。未来商业地产市场一定会有一个重新洗牌、优胜劣汰的过程。在行业整合中,保持立身之本的核心竞争优势是关键。所以同质化、竞争会推助行业发展,九方也在创造和不断完善一个清晰、可守和可持续的市场定位,通过差别化服务策略和客户忠诚度的建设创造价值,让租户和消费者坚持选择你。

近两年业内普遍的话题都围绕在线上线下的融合创新,在您看来实体商业该如何寻求创新来突破瓶颈?

    郑有坤:当下,很多论调认为电商冲击商业地产,加上最近VR技术热,甚至让有些人认为商业地产的未来无以为继。我认为这是看轻了我们这些商业地产从业者,认为我们在市场变化中只能坐以待毙,同时也低估了消费者的多样化需求。互联网时代让人们的生活方式和习惯在短时间内发生了巨大的改变,其改变的核心是:便捷、低价和多样。从另一种层面上来讲这是对长久以来被压制的消费需求的迎合,必然会形成阶段性的定向消费释放。 但是线下实体商业的社交价值、体验价值是无法取代的。很多购物中心也已经开始做一些线上线下融合的尝试,也投入了巨额的成本,但短期收效上来看,有的叫好叫座成为行业标杆,也有的只是凑个热闹。

    在我看来,针对线上线下融合,应该首先做好两件事,第一是数据基础。这里的数据并不是指“大数据”,而是基于购物中心本身的“小数据”。也就是项目在运营过程中所产生的经营、客户需求数据,在有效的数据分析和管理基础上去形成数据互联和打通,在客流、收银、租户管理、销售、推广数据等维度上达成有效的经营指导。第二是场景化尝试。场景化商业的核心是从以商品为中心的营销逻辑转变为以人为中心的连接逻辑。从单纯的吸引客流提升到经营和管理客流。以最大化社交价值和体验价值。这也是九方目前一直在做的,我们的深圳华强北九方在定位上就已经将“爱情”主题社交价值的构建放在了首位。

现有九方落地的城市有深圳、成都、昆山、赣州、九江等,未来也会有贵阳、江阴、武汉、南京等,请问未来的拓展计划是什么?

    郑有坤:前面有讲到,我们是在2011年才有了第一个九方面世,然而做商业这件事我们很早就开始了。中航地产本身在地产领域就已经经营了30多年,传承中航特有的央企责任文化和稳健发展原则,我们对待商业的态度,尤为谨慎。每个项目都会经过反复的打磨,从建筑设计到商业规划,经常为了品质和需求去做推倒重来的工作。所以会一年甚至两年才推出一个项目,这个节奏在未来会加快,但不会因为复制或牺牲品质。

    在城市选择上,我们不会单纯的侧重某个区域,而是关注城市发展本身。预计我们2020年城市化发展可以达到58%,这对购物中心行业发展来说是一个机会,现在很多二三线城市的商业规划和执行也日趋成熟,所以二三线城市是一个必争的战场。但一线城市我们也不会放弃任何好的机会。根据我们目前的拓展思路上,我们会倾向大城做小mall,小城做大mall的一个基本思路,利用我们九方特有的优势和市场空间去寻找突破点。

您怎么看待未来10年购物中心行业的发展?九方在品牌构建上会如何应对这种发展?

    郑有坤:就目前来看,行业整合的趋势已经很明显,接下来的十年,一定会有一个重新洗牌的过程,行业并购也会逐步加剧。这将会是商业最差的时代,同时也会是最好的时代。专家预计未来20年中产阶级人数将超6亿,中产阶级的崛起和城市化率的提升将会带来巨大的市场空间。面对强大的竞争和机遇,同质化之后的必然结果就是百家争鸣。

    就品牌而言,在构建之初,九方的品牌战略就贴近市场,去寻找属于自己的定位和空间。中产会是我们重点关注和研究的核心客群,尤其是追求生活品质、懂时尚、懂享受的偏年轻化人群,特别是中高层消费的年轻父母。至于多品牌线的品牌体系我们暂时不会去做尝试,九方的品牌塑造还需要很长一段时间的成长和进化,我们致力于打造的是一个更尊重市场,更懂消费者体验和需求的购物中心品牌,以及这个品牌内核下更具区域特性、个性十足、主题鲜明的每一个九方购物中心。

版权与免责声明
  1.凡本网注明来源为"ICSC"的所有作品,包括文字与图片,未经本网授权不得转载。违反上述声明者,本网将依法追究法律责任。
  2.凡注明"来源:(非本站)"的作品,均转载自其它媒体,本网转载的目的在于传播更多信息,此类稿件并不代表本网观点,本网不承担此类稿件侵权行为的直接责任及连带责任。
  3.如因作品内容、版权等需要同本网联系的,请于作品在本网发表之日起30日内联系,否则视为放弃相关权利