严选项目优化资产释放价值
 来源:REVIEW 15期               时间:2017年12月29日              作者:国际购物中心协会
导语:作为亚洲最大的房地产投资信托基金,领展房地产投资信托基金(以下简称“ 领展”)近年来在中国大陆积极收购项目扩大版图。......

项目链接:
西城都荟购物广场于2017年5月份以40.47亿元人民币被领展房地产投资信托基金收购。该购物中心位于广州地铁两线换乘站黄沙站上盖(1号线及6号线)、拥有丰富齐全的业态形式,以及商户组合的优化,其正跃升为广州休闲娱乐的新地标。


作为亚洲最大的房地产投资信托基金,领展房地产投资信托基金(以下简称“领展”)近年来在中国大陆积极收购项目扩大版图。目前为止,领展在中国大陆已经收购了北京的欧美汇购物中心、广州的西城都荟广场两个购物中心,以及位于上海核心区位的领展企业广场办公楼项目。领展执行董事兼行政总裁王国龙表示位于一线城市市郊地区的中档大众零售项目和位于核心中央商业区的优质甲级办公楼,是领展近几年收购投资的主要目标。

国内项目表现优于预期

领展在11月8日公布了截至2017年9月30日止六个月的中期业绩。期内其收益总额较去年同期上升7.4%至49.49亿港元,物业收入净额年增长9.5%至37.67亿港元。值得关注的是来自欧美汇购物中心和领展企业广场一座和二座的全年收益优于预期。来自内地的期内整体收入,按年记录得38%的年增长率(由2016年的港币2.89亿元增至本年度的港币3.99亿元)。另外,净物业收入则取得33.6%的增长(由2016年港币的2.32亿元增至本年度的港币3.1亿元)。据相关数据显示,以2017年3月份底计,北京的欧美汇购物中心和上海的领展企业广场都取得零空置率和理想续租租金调整率。

优化商户组合,提升消费体验

众所周知,投资回报率必须超过资本成本才能获得价值。想要获取高利润,离不开投资商、运营方对投资项目的商户整合等调整,改善其效益,提升人们消费体验。领展為其所投资收购的项目改善商户组合並创造资产价值。

诸如,近期收购的广州西城都荟广场汇聚国际时尚品牌,开创儿童教育专区,增加商场顾客的覆盖面;2015年收购的位于北京中关村商圈的欧美汇购物中心积极引入内地首家耐克与乔丹篮球体验店,领跑国内运动潮流风暴。另外,领展企业广场引进瑞银、普华永道、迪士尼、索尼和光辉国际等知名跨国企业等租户,为其带来了一定的经济价值。在提升消费体验和服务客户方面,以年轻消费者为主要客群的欧美汇坚持推陈出新的理念,开发悦逛应用程式,为顾客提供奖赏积分,包括购物礼券(奖赏下载应用程式的顾客)、折扣通知、以积分换领货品、邀请朋友下载程式以累计额外积分、停车场便捷缴款,以创新的科技与顾客建立更紧密的联系,努力提升消费体验,促进消费和提高客户忠诚度。

国内发展机会无限

纵使国内的市场竞争日趋激烈及市场环境变化莫测,王国龙认为中国内陆购物中心行业的发展机会无限。未来5 至10 年国内的中产阶级人群将不断壮大,预计中产人口会由2015年的8900万增至2030 年的1.82亿元,富裕人口总数则会由2015年的1.33亿增至2030年的4.07亿元。 随着消费升级的大潮到来,消费者对产品的多样化、个性化的需求逐渐增加。除了购买商品外,他们也注重消费体验,愿意花费在吃喝玩乐和社交层面。网上购物或许不是他们的首选购物模式。商场已经不是单纯购物的地方,而是消费者和亲朋好友们社交消闲娱乐的好去处。依据国家统计局的数据显示,网络购物渗透率是12.9%,而实体店购物渗透率为87.1%。此外,整体商场的零售额由2006-2015年9年之间增加152%。国内的零售业仍有发展上升空间,实体店和购物中心仍有很大的需求。

严选投资项目 较低的投资资本

立足香港的领展一直检视不同的市场环境,寻找合适的投资机会。依托团队的专业严谨的投资分析和丰富的运营经验,以及负债比率极低和较低的资金成本等优势,领展将积极在香港和国内严选优质物业作为策略性投资,以完善投资组合及提升其表现和价值。在香港除了零售物业发展外,领展也涉足办公楼,以加強投资组合於不同經濟周期的抗逆力。

据了解,领展非常看重投资项目的稳定物业收入净额和稳定的每单位分派收益增长。作为香港上市的REIT,领展在收购过程中与本地开发商或收购方相比,更加着重指标或因素包括:极佳的位置、良好的出租率和客流量、能提供稳定收入的成熟资产、良好的增长潜能、附近地区的供求情况。此外,项目所处的位置和商圈也是非常重要的考虑因素。 评估投资机会时,领展也会仔细研究相关的人口分布、基建与设施的发展以及供求状况。

专注香港和内地一线城市

王国龙表示:“市场上竞投高质量资产一向激烈,领展审视了超过一百个内地项目,严选三个合适的项目收购,并将继续寻找合适的投资机会。拥有多年运营管理百家社区购物中心的丰富经验的领展,对大众消费者需求的深刻的理解,故具有开拓国内中端市场的独特优势。随着内地一线城市相关政策的透明度兼市场的相对成熟,以及大批的高素质人才的充分稳定供应,未来领展将进一步专注香港和内地的一线城市进行收购,并着眼于交通便利的中档大众化商业地产项目和位于核心中央商业区的优质甲级办公楼等具有潜力的项目。


领展完成策略性评估:以230亿港元出售17项物业,作价较估值高约52%
据悉,领展日前宣布已完成其策略性评估,认为透过资金流转为基金单位持有人创造价值,方向正确。领展于2017年11月28日,透过竞争性销售过程出售17项物业,与由基汇资本为首的财团(「买方」)签订协议,总代价为230亿港元。如此优质的大型零售资产组合于亚洲地区内甚为罕见,因此是次销售获得国际投资者,包括全球和区域性私募基金、主权基金,以及本地投资者的热烈反应。是次竞争性出价及最终成交价标志国际投资者对香港经济及零售市场前景充满信心,并印证领展管理及优化资产的能力。环球投资者对亚洲资产兴趣如此强烈,预计将进一步推动区内房地产业发展。王国龙表示凭借买家于资产管理的专业知识和经验,将进一步提升物业营运,为持份者创造价值。

版权与免责声明
  1.凡本网注明来源为"ICSC"的所有作品,包括文字与图片,未经本网授权不得转载。违反上述声明者,本网将依法追究法律责任。
  2.凡注明"来源:(非本站)"的作品,均转载自其它媒体,本网转载的目的在于传播更多信息,此类稿件并不代表本网观点,本网不承担此类稿件侵权行为的直接责任及连带责任。
  3.如因作品内容、版权等需要同本网联系的,请于作品在本网发表之日起30日内联系,否则视为放弃相关权利