盈石季度报告: 商业地产大有可为 体验式消费将受热捧
 来源:ICSC               时间:2014年1月15日              作者:国际购物中心协会
导语:2014年1月14日,盈石集团研究中心发布2014年第一期《盈石观点》,数据显示,截止2013底,中国20大城市商业地产......

    2014年1月14日,盈石集团研究中心发布2014年第一期《盈石观点》,数据显示,截止2013底,中国20大城市商业地产总存量达到6,461万平方米,商业地产未来供应风险仍低于写字楼。在电商冲击下,购物中心更加注重体验性消费。

    盈石集团研究中心总经理、英国皇家特许测量师学会中国区发言人张平女士对2014年中国商业地产进行了展望,据预测,关于土地制度改革的决定将进一步加速城镇化进程,而城镇化的推进将成为未来商业地产发展的重要助力;与此同时,电商在2014还将保持高速发展的趋势,O2O模式将被更多零售商、运营商所采用,加强线上线下联动,利用O2O实现优势互补。面对未来商业物业市场大量新增供应,结合自身资源打造特色体验式消费将成为差异化竞争的有效途径,为消费者带来更多惊喜;随着技术运用的推陈出新,未来的购物中心也将迈入更为科技化的时代。

商业地产未来供应风险低于写字楼

中国20大城市商业存量及未来供应

中国20大城市写字楼存量及未来供应

    过去几年不少开发商在住宅调控重压之下转向商业地产,商业营业用房在房地产开发投资的比重已从2008年的10%上升至现在的14%。2013年商业用房开发投资的年增长速度有望连续五年超过住宅开发投资,前11个月同比增速达27.6%,总量达到10,739 亿元。大量资金的进入推动商业营业用房的新开工面积持续增加,这也意味着商业项目新供应将保持增长。

    十八届三中全会以后,政府延续住宅市场的调控政策,同时明确了加速土地流转和提高城镇化率的发展方向。受此推动,开发商们也加快了战略转型的步伐。其中如万科、招商地产、龙湖地产等传统房企都加码商业地产的投资比重。同时万达、苏宁等商业地产领头羊继续扩大其购物中心数量和分布,巩固市场份额。预计地产开发多元化发展的趋势将在2014年中延续发酵。

    统计数据显示,2013年商服土地成交活跃,多个城市的单价和总价地王被刷新。其中,北京朝阳区农展馆地块以7.3万元/平方米夺得北京甚至全国单价地王;上海徐汇区"徐家汇中心项目"地块以217.7亿元成为全国总价地王。

    截止2013底,盈石集团研究中心跟踪数据显示中国20大城市商业地产总存量达到6,461万平方米。 预计在2014年,20城市总体新增供应还将增加1,500万平方米。而到2016年底时,三年新增供应量总计将接近3,500万平方米, 占目前总体存量的54%。相比之下,写字楼物业三年后的增量将超过5,800平方米,占目前存量的173%。由此可见,虽然商业地产的发展规模有过快的趋势,相比写字楼市场而言仍相对更为健康。

    值得一提的是,相对集中的供应和专业人才的缺乏导致目前购物中心在功能和商户品牌上缺乏差异化,加之电商平台的冲击,对未来购物中心的发展和运营埋下隐患。针对目前困境,购物中心普遍提高了餐饮、娱乐、儿童等业态的比重来提升顾客的消费体验。而未来随着新科技的运用,以及艺术、人文等元素的融入,将会看到更多独特性的商业地产项目。

电商销售总额占比增加

    在传统零售业整体表现低迷的情况下,电商发展依然保持活力。淘宝、天猫、京东、苏宁等十大网络电商双十一当日销售额预计达800亿,超过2012连锁百强排名第五位的大润发全年销售额。2013年全国网络销售总额预计将突破1.8万亿元,同比上涨38%,占社会消费品零售总额也将至8%,与中国连锁百强企业销售额不相伯仲。虽然也有万家摩尔、卜蜂莲花、武汉中商等因水土不服而退出关停,但这不足以阻挡开发商和品牌商寻求线上线下空间以加强优势弥补短板这一趋势,预计2014年将会出现更多合作模式。而缺乏专业人才储备将是双方都面临的挑战。

    2014电商将保持高速发展的趋势, O2O模式将被更多零售商、运营商所采用,加强线上线下联动,利用O2O实现优势互补。加之物流网络的大力建设投入,电商触及的受众人群会进一步扩大。

    关于土地制度改革的决定将进一步加速城镇化进程,而城镇化的推进将成为未来商业地产发展的重要助力,本届政府强调的新型城镇化将以人为核心,以往粗放建设的方式将被抛弃。购物中心、社区商业中心等也将演化为新城镇人口重要的消费载体空间。这对开发商在建和运营的项目就提出了更高的要求,超大型城市中随商业项目日趋饱和,差异化经营以及更重视消费体验的项目更能脱颖而出,新型城市和区域中,项目应更重视生活功能的高度集合。

住宅市场量价齐涨

    据统计,2013年房地产市场持续活跃,前11个月房地产开发投资已经超过去年总量,同比增速达19.5%。此前密集出台的房地产调控政策也被市场消化,活跃的刚性需求推动住宅市场量价齐涨。而为了给市场降温,年末一二线城市陆续出台地方调控政策,包括严格限购、提高二套房的首付比例等。预计短期内针对住宅市场的调控仍将持续。

    十八届三中全会的召开,通过了全面深化改革的决定,在积极发展混合所有制经济的基础上,市场的作用将会更加凸显。虽然房地产调控并未在三中全会上被重点提及,但政府调控并不会放松。结合房产税立推进以及增加保障性住房供应,政府更期望以市场化调控手段代替行政调控手段。货币发行量、贷款利率市场化和土地市场供应量将会是2014年影响房地产开发规模的主要因素。

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盈石(中国)

    盈石中国由美国大型私募基金黑石(Blackstone)共同参与创建,是专注于中国商业地产的经营管理机构,旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业化、全方位的商业资产增值服务。
盈石中国融合了香港司培思(SPACE)商业经营管理集团对中国商业地产市场10余年的运作经验及服务网络,以及盈石资产管理有限公司的创新商业零售地产形态的运营平台,通过深度整合内部资源, 全面提升商业地产各环节综合服务的能力,以专业合力筑就商业地产的里程碑,致力成为中国商业地产综合服务的引领者。

英国皇家特许测量师学会

   RICS是英国皇家特许成立的独立专业组织。自1868年成立以来,RICS一直致力于制订和维持专业能力和诚信的最高标准,并就商业和社会的关键问题提供公正及具有权威性的建议。RICS是一个对其个人会员和执业企业进行监管的机构,致力于维持最高标准,以及为行业内客户提供坚实的信心基础。

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