共享办公为购物中心提升租赁面积和客流
 来源:ICSC               时间:2018年6月25日              作者:Ben Johnson
导语:购物中心的业主们已经开始认为,与共享办公空间供应商达成这样的协议是一种有效的方式,可以一举提高客流量和步行流量。......

去年10月,当共享办公空间供应商WeWork斥资八亿五千万美元收购洛德泰勒(Lord & Taylor) 位于纽约市的旗舰大楼,用作公司总部时,消息迅速传遍了零售和办公市场。与Lord & Taylor业主Hudson‘s Bay Co.达成的这笔交易的含义,不仅仅是重新开发第五大道的门店,因为它包括了WeWork在另外三家Lord & Taylor门店租赁空间的安排。

购物中心的业主们已经开始认为,与共享办公空间供应商达成这样的协议是一种有效的方式,可以一举提高客流量和步行流量。研究预测,到2020,全球将有超过26,000个共享办公点--为近四百万客户提供空间--而2010年仅600个点。

就WeWork而言,它已经从2010年间位于纽约市SoHo区的一个单一地点发展到今天的大约160个,而公司已经获得了200亿美元的估值。此外,WeWork每月继续推出大约10个新的办公地点。

“这突显出一些城市零售建筑的最高和最佳使用可能是创意办公室,”绿色街道顾问(Green Street Advisors)高级分析师杰德• 里根(Jed Reagan) 表示。”这适用于其他地方的WeWork。如果他们能得到位置良好的、以城市为中心的空间,这对他们的商业模式来说是很好的。我们能看到更多这样的情况吗? WeWork或其他同事在传统的零售建筑或零售中心占据空间吗?绝对的。”

尽管WeWork因为Lord & Taylor 的交易获得了大量的关注,但该公司目前正在计划IPO,因此除了WeWork首席执行官亚当• 诺伊曼(Adam Neumann) 在宣布交易时所说的,管理层没有公布任何有关未来商业房地产策略的细节。

Neumann当时在一份预先准备好的声明中说:“作为一家注重人与物理空间联接的企业,我们将继续在这个城市创造就业机会,同时重振传统的零售体验。”

然而,行业观察人士就共享办公对商业空间的可能产生的影响有自己的见解。纽约市道格拉斯埃利曼房地产公司(Douglas Elliman Real Estate) 零售租赁业务主席费思• 霍普• 康索洛(Faith Hopp Consolo) 表示:”共享办公的理念正在发展,传统百货公司将发生变化,还有一些购物中心有很多空间要填满,现在它们正把自己打造成销售体验的社区中心。”

“WeWork收购了洛德泰勒大厦,这可能是城市经济增长的一个良好表现,因为工作与购物密切相关,是城市生产力和发展的良方。”这样做的目的是为了增加客流,并将大楼重新定位为一种可行的、有生产力的资产,毫无疑问,这次收购将做到这一点。“共享办公的趋势已经在很多方面对商业空间产生了重大影响,”北美地产公司合伙人兼营销副总裁利兹• 吉莱斯皮(Liz Gillespy) 表示。她说:“传统上,雇主为每位员工规划175平方英尺,而共享办公则计划每人约50平方英尺。从业主的角度来看,这意味着为我们的商业空间贡献客流的人数是原来的三倍。”

北美地产公司正在重新开发亚特兰大市中心的Colony Square混合使用项目,并于7月份将WeWork租赁成4.1 万平方英尺的租约。“一个提供平衡的混合使用的项目创造了一个能量曲线,支持零售商和餐馆每天18小时,每周7 天,”Gilles 派说。“当你正确地掌握了街道层面的经验,你就能提高街道以上所有事物的市场竞争力。反过来,在街道上方的一切,包括上班族和居民,都为街道层的零售创造价值。”

Westfield公司也在探索如何整合其中心的合作空间。一个很好的例子是位于旧金山韦斯特菲尔德中心的Bespoke,占地37000平方英尺,专门用于共享办公和活动空间,包括14000平方英尺的办公室、办公桌和会议室。“韦斯特菲尔德看到越来越多的非传统租户对空间的需求显著增加,”Westfield开发高级执行副总裁Peter Huddle说。

共享办公和传统办公空间,以及住宅,可以增加核心的、固定的客户,以支持中心的零售商。

最近,位于圣地亚哥的Westfield UTC为世邦魏理仕开设了最先进的商业办公空间,该公司已将位于圣地亚哥市中心的总部迁至购物中心。展望未来,Westfield还计划在其位于洛杉矶北部圣费尔南多谷的Promenade 2035开发项目中增加新的办公空间。

JLL 零售研究主管詹姆斯• 库克(James Cook) 表示:“目前,几乎所有考虑长远经营的购物中心业主都在考虑生活、工作和娱乐,并将购物中心变成一个24至7小时充满活力的场所。

今天,工作的组成部分是有有趣的、创造性的办公室选择和合作选择。人们不仅想在那里工作和生活,而且零售商也知道他们有每天都会去那里的购物者。”

西蒙的商店在克利夫克,沃斯堡,得克萨斯州

在一份题为“一个新的购物中心崛起”的报告中,库克断言,自2014以来,办公用途已成为地区性和超区域性购物中心的重要补充。与Westfield 一样,Simon也在其零售开发项目中积极整合共享办公空间,以创造多种用途。“我们会一直加大努力,增加我们的中心的其他用途,”开发和资产集约化高级副总裁帕特里克彼得曼说。特别值得一提的是,西蒙与WeWork达成了一项协议,WeWork在克莱福克的店铺中使用47000平方英尺的空间。这是一个500000 平方英尺的混合用途露天中心,去年9月在德克萨斯州沃斯堡开业。除了商业部分,由西蒙和卡斯科开发公司合资开发的中心还包括两座办公楼,总面积120000平方英尺,直接建在一层的商业空间之上。

WeWork 第一个在沃斯堡的市场的的共享空间

“真的,吸引WeWork的是你拥有他们的顾客喜欢的所有购物、餐饮和娱乐设施,而且你有可逛的吸引力,”彼得曼说。吸引共享办公租户也是Integral Group 租赁战略的一部分,该集团将原通用汽车(General Motors) 工厂改造成位于亚特兰大北部、佐治亚州多拉维尔的145英亩的Doraville大会混合用途项目。Integral Group 商业地产部门首席运营官马特• 萨缪尔森(Matt Samuelson) 表示:“员工不想在孤岛上的办公楼里工作;他们想要体验和灵活性。我们正在创造一个充满零售和餐馆的城市环境,吸引雇主,最终目标是帮助他们留住人才。”

萨缪尔森告诫中心业主在他们的计划中要考虑到办公室零售活动的各个方面。“在为购物中心招揽写字楼租户时,”他说,“ 在开发时,开发商和租赁团队需要考虑所有元素以满足未来的考验,并在设计时也考虑员工和访客的需要,这意味着需求和冲动必须能够在现场发生碰撞。”

与此同时,这种共享办公的现象也正在进入二级市场。在阿拉巴马州伯明翰,拜耳地产(Bayer Properties) 最近将一家20世纪20年代老旧的市中心百货公司皮兹(Pizitz) 改建为一栋混合用途建筑,其中包括一个食品大厅、一个沃比帕克(Warby Parker)、公寓和该市首个主要的共享办公空间-- 福吉(Forge)。

拜耳负责零售和发展的执行副总裁利比拉斯特(Libby Lassiter) 表示:“共享办公的理念已经对我们的零售和食品大厅销售产生了巨大影响。纯零售的购物中心正迅速成为过去。”

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