回归原点合作共赢
 来源:REVIEW 14期               时间:2017年10月18日              作者:国际购物中心协会
导语:自2013 年北京爱琴海购物公园开业以来,目前各地签约的爱琴海项目已超过40 个。......

自2013年北京爱琴海购物公园开业以来,目前各地签约的爱琴海项目已超过40个,爱琴海已经成功进入北京、上海、天津、重庆、成都、苏州、昆明、福州、兰州、唐山等城市。目前上海、苏州、昆明、重庆綦江、大同、龙岩、海宁等项目正在筹备中,未来两年将有超过10个以上项目开业。项目增速在国内轻资产团队中排名前列。

轻资产对运营能力要求很高

张华容看来轻资产是一个看似门槛不高,但其实是对运营能力要求很高的领域。在轻资产的合作中,资产方将商业不动产交给运营团队来管理。一旦项目经营业绩不好,看上去好像是资产方损失多,但其实对轻资产运营团队的品牌伤害更大。因为市场信任度下降,会对轻资产团队的市场拓展产生极大的负面影响。

张认为最大的挑战就是在竞争日益激烈的商业不动产运营领域,运营团队要竭力去保证所有的项目都能保证良好的回报率,不能有项目掉队。项目不仅收益稳定,还要能通过持续运营形成区域中心,“以点带面”实现本区域内的项目拓展。这是目前所有轻资产运营商都不可避免的挑战。

所以,过去几年我们说的最多就是两句话,“回归原点、合作共赢”。回归原点就是回归到商业的本质,也就是重视运营。只有通过运营,才能让商户取得好的业绩,获得消费者的认同,创造让资产方满意的资产收益,真正实现共赢的结果。

搭建“大营运+ 大平台”体系

在轻资产业务的合作中,运营方最重要的输出主要是资源和经验。优秀的运营团队往往是具备更强的资源整合能力以及将经验固化到标准模块上的能力,比拼到最后就是平台能力的竞争。所以,爱琴海近年来一直在搭建“大营运+ 大平台”体系,保证爱琴海可以在高速扩张中依然保持高标准的运营执行能力。目前已运营的爱琴海购物公园,出租率达到99%,租金收缴率99%,年销售增长率超过40%,年客流增长率保持在35%左右。

“总部+区域+项目”三级平台运营管理模式

据了解,爱琴海“总部+区域+项目”三级平台运营管理模式已经形成,通过三级的标准化管控,已经具备了多项目同时推进精细化运营的能力。通过数据化运营管理,利用一体化平台实现消费者分析、商户分析、经营数据分析,实现数据的通达、共享和深挖,深化经营管控、强化运营协同、优化客户体验,最大程度保证运营能力能够匹配爱琴海的全国扩张。

会员2.0升级 最终帮助商户提升业绩

而在另一方面,爱琴海的运营始终围绕提升资产回报率来统筹推进,比如我们运营团队正在推进的会员2.0升级,考虑的不只是顾客满意,还要为商户服务,我们要为他们开发自主营销模块,还要为他们运营不同的社群,为商户进行引流。因为只有商户的经营业绩提升,才能提升整个项目的租金收益,带动资产方的收益提升。

成功关键:专业+信任

现在业内谈轻资产的内容很多,我还是希望大家回到资产管理的层面去探讨这一商业模式,而不是简单去探讨谁轻谁重。所谓的资产管理,既要有专业的运营团队,也要有专业的资产方,双方围绕着资产盘活、资产运营、资产升值等资产回报的需求去展开合作,在这个过程中,需要资产方去信任运营团队,也需要运营团队展现出更好的商业道德和专业水准。

轻资产将会逐渐成为市场主流

很多时候,轻资产的商业模式相较持有运营的模式表现的确实更为复杂,但当资本市场条件逐渐具备的时候我们会发现,专业团队做专业事,通过运营提升资产价值,分享溢价的收益,并在后期升值后能顺利退出,这样的情况在未来将会成为市场的主流。轻资产这个市场将会逐渐成为市场主流。

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