存量时代下如何通过资产管理创造增量价值
 来源:REVIEW 14期               时间:2017年10月18日              作者:国际购物中心协会
导语:中国商业地产行业已经结束了野蛮生长的阶段,进入存量市场格局。......

存量时代下如何通过资产管理创造增量价值
中国商业地产行业已经结束了野蛮生长的阶段,进入存量市场格局。根据相关机构预测,到2025年中国的购物中心达10000家,购物中心总规模约10亿平米,主要集中在省会及主要市级城市。如果对比国际成熟市场人均购物中心面积1.0~1.2平米的标准,按对应人均可支配收入5000美元的城镇人口计算,十年后我国人均购物中心商业面积约1.6~1.9,将出现严重过剩。未来十年,存量购物中心的资产运营、资产交易、创新租赁和金融化将会是中国零售地产市场最为关注的热点。

存量时代下更注重运营驱动和资产盘活
在商业过剩的存量时代,零售商业地产首先要处理好三驾马车的关系:运营、金融和服务。运营和服务是基础,金融主要是资金纽带,系统化整合这三者,实现互利共生,持续发展!

回顾过去十多年,印力最大的竞争优势是运营驱动。招商是运营前期的一个主要环节,但核心是追踪租户进场以后的存活情况。了解租户的竞争特色,结合当地消费习惯和消费趋势,协助租户不断提升产品和服务能力,让合作商家在印力的平台里面保持良好的盈利。运营驱动做好了,我们的资产价值才能持续提升。

印力重点打造的另一个核心竞争优势就是存量物业的开发改造提升能力。中国经历了近二十年的地产高速发展,核心城市的市场将逐渐达到饱和,新物业的供应量也会逐渐减少,我们认为将来存量物业的改造提升会是这个行业里面很重要的课题。过去几年我们盖了一些建筑设计不错的新商场,但是面对一些更早年份的老物业我们该如何焕发它的活力?这些8年、10年的物业特点是往往地理位置非常好,处于成熟商圈的核心位置,而物业的设计和经营内容与商圈升级迭代不是那么匹配,如何盘活这些资产,是存量时代要面对的又一挑战。

存量时代下的资产运营成行业探索焦点
近日,印力集团资产管理团队出席行业资产管理国际峰会,与200余位来自商业地产和资产管理领域的专业人士共话中国商业地产的发展现状与趋势,着眼于关注商业地产全生命周期管理。印力资产管理部总经理孙娟以全商业地产价值链模式和数据化运营视野,开启与各路豪强的尖峰对话。

此次峰会话题的聚焦点落在“存量时代下如何通过资产管理创造增量价值”。围绕聚焦点,分别通过三个论坛展开精彩的主题分享和讨论。印力资产管理部总经理孙娟参与了“存量时代下如何创造商业地产的增量价值”嘉宾论坛。同台对话嘉宾还包括:戴德梁行大中华区资产管理主管、瑞安新天地太平桥项目总经理和中信资本执行董事。

参与论坛的嘉宾一致认为在商业过剩的存量时代,资产运营是地产与金融行业共同探索的领域。大资管为商业地产行业的大势所趋,如何盘活资产亟待解决。这次同台的嘉宾刚好代表着商业地产产业链各个重要环节,大家分别通过各自视角围绕中国房地产已进入存量时代下,企业将资产品牌输出等纳入战略,以及利用大数据及打造IP来提高租金收益和整体回报率,提高物业的增量价值等层面展开讨论。

大数据体系是大资管时代的重要抓手
印力早在2010年联合华润旗下汉威资本发行中国零售地产私募基金投资的首批产品,通过零售地产价值定价模型,持续跟踪运营和价值数据,准确预测租金合理的成长幅度和现金流轨迹,以此来确定资产的最后定价环节。

印力认为,当前的存量资产已经进入大资管时代,资产运营过程中要充分利用大数据体系作为抓手。以杭州西溪印象城为例,2009年杭州西溪湿地周边属于市场空白区域,没有商圈,也没有规模的住宅开发。印力利用大数据测量出人群、结构、客流等趋势明确商业定位,认为城西是未来高质量人口大量导入的区域,包括有科研、教育和学生为主的人口结构,多以新生家庭的方式进入城西片区,因此将西溪印象城定位为中高端的,具休闲氛围的生态型家庭式购物中心,开业以来一直引领着该片区的生活消费方式。

此外,印力还运用大数据分析对手和客群来确定招商运营策略。新进入西溪片区的白领和富人追求小资格调和注重消费品质,同时该片区的学生向往相对价廉的娱乐消费业态,因此招商策略上率先引入杭州首家山姆会员店,配以影院、KTV、游乐场、游泳池、spa、健身房、书店、足浴馆等丰富业态,打造全客群综合型一站式消费购物中心。印力在建筑设计上考虑将室外自然风景与商业设计相结合,顶层绿化观景平台将拍摄”非诚勿扰”的西溪湿地公园景观尽收眼底,使之成为年轻情侣的优选去处。

作为国内最早涉足商业地产领域的开发运营商,印力在2004-2007年开始与嘉德置地、摩根士丹利、美国西蒙地产等全球领先企业分别组建投资运营管理平台,是国内最早关注资产管理的商业地产运营商之一。回顾十多年的发展历程,印力始终以国际通用的资产管理方式进行零售物业资产的运营与管理,致力创建一个能持续衍生价值的商业地产平台。

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