“轨道+ 物业”升级版
 来源:REVIEW 14期               时间:2017年10月18日              作者:国际购物中心协会
导语:伴随着城市轨道交通的建设而兴起的商业空间开发正成为各大城市新的商业热潮......

“十三五”期间,我国要建设现代高速的城际城市交通。预计,未来在人口超过300 万的城市里,我国城市轨道交通新增运营里程有望达3000公里,未来5年世界范围内城市轨道交通的建设80%在中国。伴随着城市轨道交通的建设而兴起的商业空间开发正成为各大城市新的商业热潮。

深圳地铁集团在过去十年结合国家城市化发展战略, 采用了“轨道+ 物业”的发展模式,在依托轨道交通建设,完善城市基础设施,促进城市发展的同时,通过地铁上盖物业,枢纽物业的开发、销售与经营,享受到了城市发展带来的红利。面对新经济、新零售、消费升级等大趋势带来的机遇和挑战,每一家企业都在思考着该如何升级转型。深圳前海基金小镇有限公司总经理杨笨飞为我们分享深圳地铁商业地产开发经营方面的经验。

因地制宜 三大TOD产品线

杨总分享:“地铁人有一个理念—“建地铁就是建城市”。地铁不是单纯的交通工具,它渐渐成为市民的一种生活方式,也正在影响着一个城市的经济和发展”。因此,深圳地铁在策划开发项目从多角度思考,包括区位特点、未来发展潜力、社会需求和商业价值等方面。经过多年的精心研究,深圳地铁依托TOD新型城市开发模式(Transport Oriented Development 以轨道交通为导向的城市开发),设计了三条产品线,“城市心动力”、“商务心坐标”、“理想心家园”。

“城市心动力”是深圳地铁最典型的城市综合体类型,项目体量大多超过100万平方米,位于城市的核心区域,物业类型有公寓、写字楼、酒店、购物中心和少量的住宅。这种产品一般是位于地铁车辆段的上盖和大型综合交通枢纽的上盖。“城市心动力”的代表项目是位于前海自贸区的前海时代项目,深圳地铁首个上盖物业。在这里,打造了中国首个自贸区基金产业园——前海深港基金小镇。此项目是深圳地铁联合前海金控打造,在地铁上盖有28栋办公别墅,2万多平方米的商业配套(包括超市、健身会所等),和金融产业服务配套设施(基金路演大厅、投资人俱乐部、金融博物馆等)。这个项目实现了公共交通和上盖物业的一体化,市民可以乘坐地铁、公交、的士等无风雨换乘直接到基金小镇上班。通过土地集约化和二次开发利用,在寸土寸金的前海创造了80多万平方米的商业面积。

“商务心坐标”项目,主要位于深圳市的核心区域,它的特点是建在地铁换乘站的上盖,主要以写字楼为主,配套一万平米以内的商业,其中具有代表性的项目是位于南山科技园的地铁金融科技大厦,其定位FINTECH 产业,将写字楼、五星级酒店、商业配套、地铁及公交场站一体化融入单一建筑体中,在深圳尚属首例。

“理想心家园”项目位于深圳市非城市中心位置的市郊,物业功能主要是以住宅公寓为主,解决城市居民居住的问题。其中,在横岗开发的锦荟广场别具特色,堪称深圳市首个TOD开发模式的“运动主题MALL”。项目精心打造以运动为主题的3万平方米户外体育公园,和5.2万平方米的家庭型购物中心。体育公园规模为深圳社区体育配套之最,拥有游泳馆、羽毛球馆、篮球场、足球场、网球场、攀岩馆和电子竞技室。购物中心采取了多首层概念:购物中心四楼与体育公园相连;三楼和地铁相连并与地铁车站无缝接驳;二楼和深惠路在一个水平面;一楼和社区锦荟花园主入口相连。地铁锦荟广场采用的“多首层” 开发理念,使得多层入口直达购物中心,确保了每个楼层都能获取客流。

升级版:挖掘交通红利 赋能商业平台

未来,深圳地铁将基于日趋庞大的轨道交通网络进一步挖掘轨道交通行业的发展红利,打造深圳市最大的商业空间应用平台。第一,大数据:目前,深圳地铁每天的日均客流量超过了500万人次,占整个深圳市公共交通系统客运量的一半。深圳地铁将通过轨道交通通勤客流的大数据,深度分析消费者背景、消费行为、喜好等,辅助商户优化经营策略。第二,客流共享:将地铁通勤客流与地铁开发的住宅物业业主、写字楼(包括园区办公)办公人群转化为商业会员,将购物中心的会员及酒店的会员客户系统打通。一方面,力争将深圳通卡的用户部分转化为深圳地铁购物中心会员;另一方面,完善CRM系统,通过提供更多的增值服务完善客户信息标签,增强顾客的忠诚度和粘度。第三,充分利用地铁车站、车厢广告资源和购物中心资源去联动打造一个更广阔的商业营销推广的新场景。

随着新增城市综合体的大规模入市,在同质化竞争的冲击下,深圳地铁商管还将在以下方面尝试突破:一方面,利用广阔的应用场景,培育和孵化一些有潜力的企业及品牌,拓展深化盈利模式;另外一方面,在服务体系的广度和深度上,针对企业客户的共性需求,将考虑进军产业一体化服务和共享办公。在商业板块上,将开展与优质商业地产运营商战略合作,强强联手以便加强后续与品牌谈判的筹码。

展望未来: 2025年 深圳持有体量130万平

深圳地铁目前已开通了8条线,运营总里程285公里,预计2025年,深圳地铁运营线路将达到19条线总运营里程700多公里。届时轨道交通将遍布深圳的绝大部分区域,密集成网,并有望连通城际地铁线路。

根据现有发展规划的保守估计,深圳地铁在2025年左右,在深圳地区持有经营的商业地产体量将达到130万平方米。为更有效的管理这些资产,深圳地铁商业也希望能在资产信息化管理、商业品牌导入、产业全链条服务、资产证券化等方面与全球精英更充分的交流合作。

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